マンションの売り出し価格を3段階で決める

売り出しをする時に最も重要なのが「売り出し価格」です。この価格は、不動産会社が勝手に決めるわけではなく、売主との相談によって決まってきます。

相談の中では次のような価格を考えます。

マンションの売却の価格はどうやって決める?

不動産会社は売却前にはマンションのおおよその売却価格を査定します。この査定額ですが、さまざまな観点から出す価格です。

これは、マンションという不動産の特性も加味されています。まずは、同じマンションが過去に売り出されていないかということを不動産会社はチェックします。

過去に取引がされている価格ですので精度は高く、参考になるものです。しかし、この取引の背景まではチェックしきれません。

もし、この過去の取引事例が「売主の事情により早く売りたくて価格を大幅に下げていた場合」ですと、取引価格は一般の額よりも低めとなります。逆に「売主が急いでいないので、希望価格から下げないで売った場合」では、取引の価格は高めとなるでしょう。

こういった事情もあり、あくまでも参考ということになり、実際に売却する場合には不動産会社と売主との綿密な打ち合わせにより決めるものです。売却額が決まる大事な打ち合わせですが、どのように考えておくべきでしょうか。

3段階で価格を考える

まずは、3段階で「価格」について考えてみてください。

売りたい価格

売主が「この額で売りたい!」という価格です。住宅ローンの残債がある場合には、その額プラス手数料などを考えてしまいます。マイナスになることは避けたいですし、せめてプラス部分も欲しいと考えて「この額」という価格があるのではないでしょうか。

②売れる価格

不動産会社が初めに査定額として出した価格です。売り出しした時に、この額であれば買い手が見つかるだろうという価格です。

売ることが可能な価格

住宅ローンの残債を抱えている人は、できれば売却した価格で全てローンの返済をしたいと考えるでしょう。

そのため、残債額+諸費用(仲介手数料など)の価格をギリギリの希望価格とするでしょう。これ以上下げると、返済などを考えた時に厳しい、これ以上は売却額を下げたくないという額を考えておきます。

状況に応じて売却額を考える

前述の3段階の価格は、①が最も高くなっているはずです。実際に、売主が希望する価格で売ることができれば、住宅ローンも完済できてメリットが大きいですよね。ただし、今現在の状況も考えてみましょう。

一刻も早くマンションを売却したい

このような場合には、②の売れる価格、つまり不動産会社が査定した適正な価格での売却をすることが理想でしょう。この場合は「売却期間が短くて済む」というメリットがあります。逆に自分が希望している価格よりも安くなってしまうでしょう。

時間をかけてもいいから高めで売却したい

大多数の売主は①の売りたい価格で勝負したいと考えます。実際には、時間をかけることによって希望価格で売れることも多々あります。もし、経済的に余裕があり時間がかかってもいいということであれば、希望の価格で勝負してもいいのではないでしょうか。

ただ、②の不動産会社が査定額として出す額は、過去の事例に基づいた価格ですから「適正価格」と言えるのに対し、この価格よりも高めの①の売りたい価格では、世間一般の人が「高い」と考えてしまうこともあります。そのため、やはり売れるまでに時間がかかってしまいます。

適切なタイミングで値下げを行う

始め、売りたい価格で売りに出しても買い手が見つからない場合は、段階的に値下げを行っていきましょう。少し下げても購入希望者が見つからない場合には、またタイミングを見計らって値下げをします。

場合にもよりますが、値下げをしても売れずに結局は③のギリギリの価格での売却となる場合もあります。もし、この間に半年もの期間が過ぎていたら住宅ローンはこの間も支払っていることになります。

売却価格を高めしても売れずに住宅ローンを支払続けていることを考えると、初めに「売れる価格」で早期に売ってしまった方が得策であるとも考えられるかもしれません。