一戸建ての売却

家を売却することになったが、何から手を付けたらいいのか分からない。教えて!

「両親の家に同居することになり、いま住んでいる一戸建てを売却したい」という方が増えています。また、転勤や住み替えにより売却するケースなどもあるでしょう。これら不動産の売却にはさまざまな手続きがあり、わからないことだらけで不安になりますね。

ここでは「一戸建てを売却するときの流れ」「費用と税金」「売却のテクニック」について説明していきます。

「売却の手続き」ってどんなことをするの?

売却するには、不動産会社に依頼して買主を探してもらうことになります。不動産会社は大手や地元の会社など多くの会社があります。ネット広告などで、自分の家と似た条件の家を扱っている会社に、まずは相談してみましょう。この時「売却金額」や「引渡し時期」などおおまかな希望を決めておくと話が進めやすくなります。

査定を依頼する際は、比較検討のため他の複数の不動産会社にも頼むことをお勧めします。その後、査定を依頼された不動産会社は、成約事例や相場などを調査し、実際に現地を見て査定金額を算出し提示してきます。

その査定金額や不動産会社との相性などから依頼する会社を選びます。そして売却を依頼する約束を交わす「媒介契約」を結び正式に売却の依頼となります。「媒介契約」には3種類の形態がありますので、事前に説明を聞いて自分にあった形式で結ぶようにします。

また、媒介契約の際には、どのように買主を探すのか、販売活動の内容はどのようにして報告するのかなどが説明されますので、わからない事があれば積極的に質問しましょう。

一戸建ての販売活動においては、家を公開する販売イベント「オープンハウス」を開催する方がより多くの集客が見込めます。もしまだ居住中でも、オープンハウスの時間帯だけ外出し、開催終了後に帰宅する方法をとれば開催は可能です。広告の甲斐なく、集客や反響が少なければ、不動産会社と相談して販売価格を下げて再募集してもらいます。

販売活動により購入希望者が現れたら、「購入申込書」または「買付証明書」という書面が交付されます。この時、相手側は少しでも安く購入したいため、購入希望額を記入してくることが通常です。ここは売却後の資金情況を考えて相手側と交渉してもらい、成約に向けて不動産会社と密に連絡を取り合うようにします。

さて、金額交渉などの障害が解消できたら、売買契約の締結になります。契約書面を十分理解した上で記名・押印し、買主から手付金を受け取れば契約成立となります。ちなみに、手付金は売買金額の5%~10%が一般的です。また、規定の額の収入印紙を契約書に貼らなければなりませんので、不動産会社に確認し準備しておきましょう。

次は、いよいよ引渡です。通常、引渡しは金融機関で行います。手続きとしては、売却代金の受取りや登記関係の書類に記入・押印、税金などの精算、そして鍵の引渡しとなります。

この時あなたが用意するものは、①印鑑(実印・銀行印)、②通帳、③残代金の領収証、④印鑑証明書など指示された書類、⑤身分証明書などです。ほとんどの人は初めての経験でしょうから、不安になるかも知れませんが、事前に打ち合わせをしておけば、あとは不動産会社と司法書士のリードで円滑に進められるでしょう。

依頼してから引渡しまでの目安は、2~6ヶ月程度になります。

売却する時もお金が掛かるの?

家を購入する時、登記費用、銀行の諸経費、仲介手数料、各種税金などが必要ですが、売却する時にも必要な費用と税金があります。まず諸費用ですが、①印紙代、②仲介手数料、③住民票などの取得費用、は必ず掛かる費用です。

他に、登記費用(住宅ローンの担保抹消、所有者住所変更など)が発生する場合がありますので、事前に司法書士に確認が必要です。次に税金ですが、売却によって利益が出た場合、所得税が掛かる場合があります。

なお、税金については、売却で損失が出た時の繰越控除や住宅の買替え特例などもありますので、税務署などの行政窓口で事前に確認し、必要であれば確定申告をしなければなりません。

少しでも高く売却したい!不動産会社を選ぶ基準は?

不動産を高く売却するには、やはり査定とスピードが重要です。単純に査定金額が高いというだけでなく、なぜその金額なのかというしっかりした根拠があれば信用できるでしょう。また、ネット上で売りに出てから、いつまでも決まらないと「問題あり」「売れ残り」の物件と思われてしまいます。

不動産会社によっては、買いたいお客さんをストックしているところもあったりしますので、売却相談の際に、具体的な販売活動の内容や、見込み客がいるかどうかなどを聞き込んで、納得できるような回答であれば依頼しても良いでしょう。

前述の「オープンハウス」についてもこちらから提言し、具体的な開催日程なども早い段階で決めてしまいましょう。高く売るためにはスピード感を持って対応することです。

加えて重要なのが、前述した不動産会社やその担当者との相性です。これは、誠実に対応しているか、時間や約束を守るかなど素行に関することです。大事な資産を任せることになりますので、こちらの事情に合わせて動いてくれる会社を選ぶようにすることです。

一旦売却を依頼すると、あとは結果を待つだけになります。最初にしっかりと希望を明言してプレッシャーを与えることは、不動産会社に対して「高く早く売るための売主側の心理テクニック」にもなりますのでぜひ実践してみて下さい。