離婚する前に住宅を売却

離婚することになったが、離婚後のトラブルを防ぐために、自宅を売却して住宅ローンを完済したい。手順を教えて欲しい!

離婚に際しては、金銭上・権利上の問題を残さないように対処しなければなりません。なかでも特に問題になりやすいのが、自宅の取り扱いです。そのまま残してどちらかが住むか、それとも売却するか。住宅ローンや家族構成との関係もありますので、しっかり考えて対処しなければなりません。ここでは、離婚後のトラブルを回避するために必要な手順を説明して行きます。

住宅ローンが残っている場合、離婚する時に売却した方がいい?

離婚にあたり、自宅の住宅ローンが残っている場合は売却することをお勧めします。なぜなら、残ったローンを誰が払うのかという問題が生じるからです。例えば、夫に名義を一本化して住み続ける場合、他の財産を分与しローンと養育費を払っていかなければなりません。

妻の名義・居住(子供同居)となる場合は、養育費は夫負担ですが、妻がローンを支払いながら子供を育てて行くこととなり、妻の物理的・精神的な負担が重くなります。

また、妻(および子供など)が住み、夫がローンを払い続けるという場合、一見妥当なように感じますが、もし夫が病気や失業状態になったら、ローンの支払いが滞ってしまい、トラブルになり兼ねません。さらに長期のローンを組んだ場合は、離婚後の生活にも影響を及ぼし、再スタートも困難になります。

いずれにしても売却するのがベターな選択と言えます。

妻がローンの連帯保証人になっている場合、どうすればいい?

住宅を購入する場合、名義を夫婦で2分の1ずつ共有名義にしていたり、ローンの名義人が夫で妻を連帯保証人にしている場合がよく見られますが、もし離婚しても、連帯保証人の立場は有効に継続されます。

その点を踏まえると、ローンが残っている場合、売却してローンを完済できるかがとても重要なポイントとなり、大きく2つに分けて考えなければなりません。それぞれ、対処法が異なりますので順番に説明していきます。

1つ目は、自宅の売却価格がローン残額より高い場合です。例えば、売却価格が1500万円で、ローン残額が1000万円であるとします。これは、売却価格がローン残額を上回りますから、売却してローンを返済すれば、手元に500万円の現金が残り、2人で250万円ずつ受け取れば財産分与は完了します。

2つ目は、反対にローン残額が売却価格を超えている(売却してもローンが残る)場合です。例えば、自宅の売却価格が1000万円でローン残額が1500万円という場合です。ローンが1500万円ありますので、売却代金はすべてローン返済にまわります。

すると自宅を売ってもまだ500万円のローンが残ります。残ったローンについては、ローンの名義人が支払う義務を負いますが、名義人が支払えなくなったら保証人が義務を負うことになります。

前述のように、離婚したから連帯保証人から外してほしいということは基本的にはできませんので、離婚後はどちらが負担するのかを協議し、離婚公正証書などを用いて法的に明確にしておく必要があります。

ただ、もし名義人(または保証人)がローンを支払えなくなったとしたら、もうそうなれば金融機関に支払い方法の緩和をお願いするしかありません。放っておいたら「任意売却」という債務整理か、もしくは「破産・競売」の手続きに入らざるを得ません。

ローン残額の大小によって大きな違いが出てきますから、離婚~売却の手続きは十分に検討した上で行う必要があります。

売却したらローンは一括で返済する

ローンの担保を残したまま売却するのは困難ですし、売却したら財産分与もしなければなりませんので、ローンは売却と同時に一括返済します。前述のように債務超過するのであれば、親などから援助または借入れをしてでも返済を目指すのです。

離婚~売却の流れ

まず、複数の不動産会社に売却査定を依頼し、相場を把握しておきます。その査定相場を踏まえて財産分与の割合を協議し、離婚協議書などで決定します。この時、ローン完済後に資金が残らない場合も想定に入れた内容にしておきます。

その後、不動産会社に売却を依頼し、販売活動を開始します。活動中はいつでも内覧が可能な状態にしておくと、早い段階で買主が見つかる確率が高くなります。購入希望者が見つかれば、売却契約となります。契約では、原則として所有者全員が出席しますので、夫婦共有名義であれば2人とも出席します。

どうしても出席できない場合は、夫か妻のどちらかが代理人となって契約することも可能です。契約終了後すぐにローン一括返済の手続きをしなければなりません。具体的には、「抵当権抹消書類」というものを金融機関に請求します。

これが無いと、ローンの抵当権を外すことができず、事実上売却が不可能となってしまいます。抹消書類については、その到着時期が重要ですので、不動産会社や司法書士の指示を仰ぎ、確実に進めて行きます。そして、引渡し前日までに引越しを完了させておきます。

通常、引渡しは金融機関で行います。内容としては、売却代金・精算金の受取り、ローンの抵当権を抹消するための登記手続き、鍵の引渡しなどとなります。あらかじめ一連の流れを不動産会社と打ち合わせておくと、スムーズに進められます。そして受け取った売却代金については、離婚協議書に従って分配します。

これで「離婚による財産分与」が完了となります。