住宅ローンが残っていれば、売却時に完済の必要がある

家の売却するときに返済している住宅ローンが残っている場合でも売却することは出来るのでしょうか。

答えは、ローンが残っている時点で売却しても、抵当権の設定により売却しても買い手が見つからないがしれません。

抵当権の抹消する際に必要になる

家を購入するときはほとんどの人は住宅ローンを組みます。金融機関から万が一ローンが返済ができない場合は、その家と土地を差し押さえてもいいという権利が抵当権です。

家を売却するときに抵当権付きのままだと売れないままになるかもしれないので、売却時に抵当権を外して売るのめです。抵当権を外す条件が住宅ローンの完済というわけです。

買取して早く現金にする

もし、売却時に返済できなかった場合は売却までの期間に余裕があるなら一括返済が必要になります。金銭に余裕がない場合は、家を買取して早く現金にして売却益を利用してローンの返済にあてましょう。

その場合は、事前にシュミレーョンをしてどのくらいの価格ならローンの返済にあてられるか、価格が希望よりも安くなってしまった場合も考えて自己資金を用意することを頭に入れときましょう。

買い替えローンを利用する

家を買い替えるときに、残っているローンと買い替え先の家を購入するときに組むローンと一つにすることができます。


ローン残高・・・3000万円
売却時・・・2000万円
差し引き・・・1000万円

買い替え先の家のローン2000万円に売却益で差し引かれた1000万円を上乗せした3000万円が買い替えローンの返済額となる

買い替えローンは借入金が増えるため、審査がとても厳しく設定されています。また、年齢や年収のことを考えて本当に返済できるのか念入りに検討する必要があります。

買い替えローンの注意点

先に家を売却して買い替え先を購入するか。買い替え先を先に購入してから家を売却するか。どちらか先に行動起こすかで自己資金計画や、買取業者の査定や依頼。

金融機関へ買い替えローンの申し込みや審査などを同時並行に行うことが必要になります。どの方法で行動していけば売却期間までにローンの返済ができるか、また買い替えローンを使うのか判断しないといけなくなります。

買い替えローンのメリット

借入金が増える、審査が厳しいという買い替えローンですが、特例が受けられるメリットがあります。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例が利用できる場合があります。家を売却して出た損失を他の所得から差し引ける特例です。

特例がつかえると、損失をだした家の譲渡を行った年と、その年の翌年以降3年以内における、総所得にたいする所得税と住民税を減税することができます。損失額が総所得より上回ってしまった場合は税金が0になります。

国税局から抜粋してきた詳しい詳細です。

所用条件
(1) 自分が住んでいるマイホーム(譲渡資産)を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には譲渡所得の基因となる不動産等の貸付が含まれ、親族等への譲渡は除かれます。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の三つの要件すべてに当てはまることが必要です。
イ その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で日本国内にあるものの譲渡であること。
(3) 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
(4) マイホームの譲渡価額が上記(3)の住宅ローンの残高を下回っていること。
4 特例の適用除外

(1) 繰越控除が適用できない場合
 合計所得金額が3000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
イ マイホームの売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある場合
 特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。
ロ マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
(イ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
(ロ) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35)
(ハ) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
(ニ) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
ハ マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合
ニ マイホームを売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(措法41の5第1項)の適用を受ける場合又は受けている場合
(注) この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

参考資料:国税局