土地の売却

土地を売ろうと思っているが、何から手を付ければ良いのかわからない。教えて!

「使っていない土地の維持管理に困っている」、「土地を相続で譲り受けたが、すでに自宅があり使う予定はない」と言ったことをきっかけに、土地の売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。ここでは土地を売却する時の「手続き」、「売却に伴う費用」、「上手な売り方」に着目して説明していきます。

売却を依頼する不動産会社選びのポイントは?どんな手続きがあるの?

まず、複数の不動産会社(以下、業者と表記します)に査定を依頼し売出し価格を提示してもらいます。査定額が高いに越したことはありませんが、着目すべきは価格の根拠や販売活動内容が明確なことです。

それらを踏まえ、依頼する業者が決まれば、売却を依頼する約束を交わす書面「媒介契約書」を交わします。その際、土地の情報である「土地謄本」「公図」「測量図」などの資料があると良いでしょう。

また境界標が無い土地の場合は、測量士などに依頼して「近隣との境界立会い」「確定測量」の手続きをしてもらいますが、この手続きは2ヶ月~4ヶ月程度の日数が掛かるため、事前に相談しておいた方が良いでしょう。

売却を依頼された業者は、ネット媒体や折込広告などにより集客活動を行い、買主を探します。一戸建てやマンションと違い、土地の販売における主な客層は、家を建てる「個人」と「法人」が対象になってきます。

まず「個人」の買主を探すには、住宅メーカー等に情報を持込んで、「一戸建てを検討しているが土地を持っていない」顧客に紹介してもらいます。次に、「法人」の買主ですが、これは住宅メーカーや不動産開発会社が買主となるケースです。

これらの会社は「宅地や建売住宅の分譲用地」として積極的に土地を購入しています。業者のなかには住宅メーカーや分譲会社とタイアップして頻繁に情報提供しているところもありますので、そのようなルートのある業者かどうかを確認するのも、業者選びのポイントと言えます。

業者による販売活動から購入希望者が現われ、金額交渉などの条件交渉が行われますが、分譲会社が買主となる時には「売渡証明書」の提出を要求される場合があります。もし売渡証明書を提出した後で「売却を止める」とか「他の買主に売る」となった場合、違約金が発生してしまう恐れがありますので証明書を提出する際は慎重に行うようにしましょう。

さて、条件交渉がまとまれば売買契約の締結となります。契約書面に記名・押印し、買主から手付金を受け取ったら契約成立です。手付金については通常、売買金額の5%~10%となります。また、決まった額の収入印紙を契約書に貼りますので、事前に確認のうえ用意しておきましょう。

次に、引渡しに関する内容です。通常、引渡しは金融機関で行います。内容としては、①売却代金の受取り、②登記関係の書類に記入・押印、③税金などの精算、となります。

この時あなたが用意するものは、①印鑑(実印・銀行印)、②通帳、③残代金の領収証、④印鑑証明書など指示された書類、⑤身分証明書などですが、前述の確定測量を行った場合は、その関係資料を買主に引き渡します。契約や引渡しの時には、あまり聞き慣れない専門用語が出てくるため、不安になることもあるかと思います。

事前に業者の担当者や司法書士に質問するなどして内容を把握しておくと良いでしょう。

売却に伴う費用ってどんなものがあるの?

売却にあたって必要な諸費用と税金があります。

まず諸費用について、引渡し時に不動産会社に仲介手数料を支払います。これは、分かりやすく「売却価格×3%+6万円+消費税」の金額です。それと住民票などの取得費用、前述の印紙代が必ず掛かる費用です。他に、債務の担保抹消などの登記費用が発生するかどうか、事前に司法書士に確認しておきましょう。

次に税金について、売却によって利益が出た場合、所得税が掛かる場合があります。この時、購入時と売却時の契約書や領収証などが必要となりますが、親などから相続した場合などで、購入金額が分からない場合は、確定申告の際に、売却金額の5%を「概算取得費」として計上することとなります。

損失が出た場合も申告することになりますので、事前に税務署などに必要書類などを確認しておきましょう。

少しでも高く売りたい!何より上手な売り方があったら教えて!

自分だけ高く売りたくても、不動産価格には相場がありますから、思うようには行きませんが、いくつか事前準備しておくことで多少の上乗せが期待できます。前述した「確定測量」や「分譲会社ルート」もその一例と言えるでしょう。

それ以外では、土地を売りに出したら除草(草刈り・草むしり)やゴミ拾いをして、キレイな印象を演出しましょう。また売りに出す時は、隣り近所に挨拶しておくことを忘れないで下さい。現地を見に来た人が、その土地の事情や地域の環境の良し悪しなどを聞いて回るかも知れません。

買った人は、数十年間そこに住むことになります。買った後に土地に問題があることがわかっても遅いですから。また、ご近所の方からお客さんを紹介してもらえる可能性もありますから、そういった意味でも、隣り近所に対する気配りは意外な盲点と言えるのです。