マンションの売却

不動産の売却で最も件数が多いのはマンションです。家族の増減による住み替えや、転勤などがおもな理由に挙げられます。

買うのは経験したが、売るのは初めてという方が大半でしょうから、ここではマンション売却の「おおまかな流れと不動産会社選び」、「高く売るコツ」、「諸費用・税金などのお金に関する事」について分かりやすく説明して行きます。

とにかく分からないことばかり!全体像が知りたい!

これから何をすれば良いのかが分かっていれば、重要な事とそうでもない事の区別がつきますので、重要な事に絞って説明します。

まず第1段階は査定です。不動産会社(以下、業者と表記します)に無料査定を依頼するのですが、ここで重要なのは4~5社に依頼することです。各業者によって査定額にバラつきがありますが、価格の根拠を明示しいる業者は一応信用できます。

また、同一マンションの売却経験がある業者などは、その時の反響客に紹介できるという強みがあります。一定の業者選択ができたら、売却を依頼する「媒介契約」を結ぶのですが、媒介契約には3種類の形態があります。「一般媒介契約」は複数の業者に依頼するもので、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は1社のみに依頼するものです。

一長一短はありますが、おすすめは最初の1~2ヶ月を専任で契約し、そこで売れなかったら一般に切り替えるという方法です。この方法ですと、業者側は1~2ヶ月という短期間で結果を求められるため販売活動も迅速になり、精力的な広告を展開してくれます。

業者の販売活動などの甲斐あって購入希望者が現れると、「購入申込書」が提示されます。そこには通常、値引交渉を前提とした購入希望額を記載してきます。ここで重要なのは、「値引きの根拠」と「他に検討客がいる」です。単に値引きして欲しいのであれば、販売価格がいくらであっても値引きを求めてきます。

手持ち資金や住宅ローンの問題など具体的な根拠を明示させるようにしましょう。また、売主側から「他に検討客がいる」と言われると「他の人で決まってしまう」という焦りから、値引き交渉を諦め額面通りの金額で決まる場合がありますので、交渉術として有効です。

さて、交渉がまとまり契約を迎えます。契約書面の説明を受け、記名・押印後、買主から手付金を受け取って契約成立です。通常、手付金は売買金額の5%~10%が相場です。また、契約書に規定額の収入印紙を貼りますので、事前に準備します。

契約から1~2ヶ月後に引渡となります。通常、引渡しは金融機関で行います。ここでは、売却代金の受取り、登記書類への記入・押印、管理費・税金などの精算、鍵の引渡しを行います。

当日持って行くものは、①印鑑(実印・銀行印)、②通帳、③残代金・精算金の領収証、④印鑑証明書など指示された書類、⑤身分証明書などです。業者と前もって打ち合わせておくとスムーズに進められます。以上、媒介契約から引渡しまでだいたい、2~5ヶ月程度と想定しておくと良いでしょう。

売却の後の計画もあるので少しでも高く売りたい!コツを教えて!

不動産の価格には相場がありますので、自分だけ高く売るというは難しいですが、いくつかのテクニックによって上乗せすることが可能になります。前述した「媒介の切り替え」や「価格交渉術」もその一例と言えます。

それ以外では、できるだけ早い時期に「オープンハウス」を開催して多くの集客を募ることです。もしまだ居住中であっても、オープンハウスの時間帯だけ外出し、開催終了後に帰宅すれば開催は可能になります。オープンハウスの際に売主が同席すると「営業」してしまい、相手の気持ちが引きますので、原則「不在」が良いでしょう。

オープンハウス開催にあたっては、室内の清掃・片付けは当然行います。たとえ居住中であっても、お客様が、それもその家に住むかもしれない方が見に来られるのですから、しっかりキレイにしておきます。特にキッチン・浴室・トイレなどの水回りは入念に行います。

ここで重要なのは、「適度な生活感」の演出です。もし小さな子供さんがいるご家庭なら、散らかさない程度におもちゃなどを置いておくと、入居後の生活がイメージされやすくなり、プラスの効果が出せます。出産をきっかけに、多くの方がマイホーム購入を検討します。

また、ご年配の方であれば、趣味の作品や書籍などを飾っておくと、持ち主の生活が充実していたことを伺い知ることができます。

売却するのに費用が掛かるの?税金も?詳しく知りたい!

まず諸費用ですが、不動産会社に支払う仲介手数料があります。これは、売却価格×3%+6万円+消費税と覚えておきます。それと前述の契約書に貼る印紙代ですが、これは売買金額によって異なりますので、国税庁のホームページで確認します。

また、登記費用(住宅ローンの担保抹消、所有者住所変更など)が掛かる場合があります。さらに、忘れてはならないのが引越費用です。事前に引越し予定日を決めて見積りを取っておきましょう。

次に税金ですが、売却して利益が出た場合には、所得税が課税される場合があります。これには、購入と売却双方の契約書類や関連の領収証などが必要となりますので、まとめておきましょう。また、売却して損失が出た時や買替えなど、税金の特例もありますので、事前に税務署などの行政窓口に準備するものを確認しておきます。

必要に応じて確定申告をすることになりますが、専門の職員や税理士などの資格者が丁寧に対応してくれます。