買い換える場合は、ローン審査や購入の準備も同時に

家を売却する条件は住宅ローンが完済していることです。金融機関が住宅ローンが払えない場合は家と土地を取り上げる権利のこと抵当権があります。

抵当権を解除するためには住宅ローンの完済が必要なのです。住宅を売却をして買い替えを検討する際は、売却方法と新しいローンが組めるかどうか事前確認が必要になります。

買い替えローンの審査は厳しい

買い替えローンは、売却のときに今払っている住宅ローンが完済して、新しくローンを組むことをいいます。そこで、確認しておきたいことは「ローンをいくらまで何年で完済するか計算する」ことです。

例えば、60歳定年までに完済できるどうか計算して、ボーナスを使って繰り上げ返済を使って返済して完済できるのなら、買い替えローンの審査が通ることができるかもしれません。

ただ、売却時にローンが残っていて、買い替えローンに上乗せする場合は、借入金額も増えるため審査が厳しくなるのです。審査が通っても本当にローンが支払えるかどうかその点に強い業者に相談して、慎重に判断する必要があります。

売買のタイミング

買い替えローンを使うためには、売却する家のローン返済と抵当権の抹消と、新しい抵当権の設定を加えて、買い替え先の購入がタイミングよく行う必要があります。

「二重ローンになる」
「仮住まいを探さないと行けなくなる」

これらのリスクが起こることを理解しないと行けません。家を売却してから、買い替え先を購入する「売り先行」方法は、手元に残るのお金が決まってからその費用の範囲で買い替えの購入費に使うことができます。

買い替え先を購入してから家を売却する「買い先行」の方法は、売却時の引き渡しの時期を気にしなくても良いことがメリットです。しかし、買い替え先の購入日までに家が売却完了していないと、二重ローンになる恐れがあります。

リスクを回避する措置

買い替え先の売買契約書に「買い替え特約」をオススメします。これは家の売却が出来ない場合に、この契約を白紙に戻すという特約です。特約をつけることで、キャンセルに生じる違約金を支払わないですみます。

業者にこの特約をつけられるかどうか確認が必要になります。不動産業者が買取不可と判断した場合は、「買い取り保証制度」を利用します。

業者によって制度を扱ってない場合もありますから、制度が適用している業者を選ぶことをオススメします。

優秀な不動産業者と二人三脚で進めていく

1人で行うのは困難にことです。これらのことをスムーズに進めていくためには、優秀な業者を探すことです。

売主のニーズに合わせて、どのような方法で進めていくか、不動産業者と司法書士事務所が提携しているかを確認しておくと良いかもしれません。売却するにもお金と税金ががかります。

業者と二人三脚でスムーズに進行していくことで売却の方法や買い替えローンの審査や買い替え先の購入を同時進行で行う近道なのです。