マンションを他の人に賃貸で貸し出すリスク

マンションを手放すことになる人にはさまざまな理由が隠されていることでしょう。その時に少しでも考えるのが「手放さずに他の人に賃貸で貸し出すのがいいのでは?」ということではないでしょうか。しかし、他人に貸し出す場合にはリスクがつきものなのです。

「貸す」か「売る」かで迷った時に考えたいこととは

現実的に考えると、不要になったマンションは「売る」か「貸す」かのどちらかの選択しかないでしょう。そういった場合には、多くの人が安易に「とりあえず賃貸にすればお金も入ってくるし・・・」と不労所得を考えてしまいます。

しかし、メリットだけでなくデメリットも総合的に考えておく必要があるのです。

マンションを貸し出す場合のメリットとは

不労所得が毎月ある

毎月、決まった額が所得として入ってきます。現在、大注目の不労所得の一例がこの不動産投資です。

家賃設定を少し高めにできる

初めから賃貸として作られているマンションより、分譲マンションは設備や間取面でも快適な仕様となっていることが多いです。その分、賃料は通常の賃貸マンションよりは高めに設定することも可能です。

住宅ローン利用の時には経費計上できる部分がある

固定資産税額、住宅ローンの金利、管理費、改装費用などが不動産所得の上では「経費」として計上できます。そのため、その部分を控除しての所得となります。

マンションを貸し出す場合のデメリットとは

空き室の期間のリスク

マンションを貸し出しているということは、自分が移り住む他の場所も用意しなければなりません。そのため、万が一住宅ローンの支払いを続けている中で空き室が出てしまうと、両方の家賃を支払うことになってしまいます。

改装費用がかかる

賃借人はずっと住み続ける訳ではありません。賃借人が変わるたびに家の中の壁紙を変える、ハウスクリーニングをする、設備の故障の際には貸主が負担する、というようにその都度修繕費用が発生するリスクがあります。

将来売却する時は「収益物件」として扱われる

長く賃貸として貸し出すことにより、その不動産は収益物件として扱われます。収益物件として売却する場合には、買い手が不動産業者などに限定されてしまいます。また、売却の際の査定は通常よりも厳しいものになります。

貸し出す場合はリスクを把握することが第一

そこで「貸す」か「売る」かで迷った時にはまず、次のポイントを考えてみましょう。

いつかそのマンションにまた住む可能性があるケース

実は、不動産の賃貸では「貸主」よりも「借主」の方が法で守られているため、安易な考えで契約の解除ができないのです。そのため、将来、自分がそのマンションに住みたいと思ったタイミングで借主が退去してくれるなら問題ありませんが、貸主の方で「出ていってほしい」とは言えないのが現状です。

また「出て行って欲しい」とやんわり言った場合に、借主が「OK」と言えば問題ありませんが、もし「嫌だ」と言われれば退去させる手段がないということです。ただし、家賃を滞納している、あるいは契約書の内容に違反しているなどの貸主側が主張できる「正当な事由」があった場合には借主に退去してもらうことは可能です。

とりあえずは賃貸で貸し出すが、将来的には売却したい

この場合は前項でお話ししたとおり「収益物件」としての売却となってしまいます。そのため、家賃収入として利益が上がる収益物件という取扱いのもと、売却が可能となります。

つまり、買主は通常の住宅ローンでの購入ができないので、不動産業者などの買い手に限定されてしまうリスクがあります。

「買い手が見つかればいいじゃないか」と思いがちですが、この際は「収益物件」としての家賃収入を基準にしての査定額となります。そのため、売却額は通常の住居用としてよりは下がってしまいます。

永久に賃貸として貸し出して「家賃収入」を得ることができる収益物件としたい

一番、リスクが少ないのはこのパターンと言えます。ただし、前述したとおり、常に借主がいるとも限りません。空き家の状態が続いてしまうと、家賃収入がない期間が存在してしまうリスクはあります。

ただ、途中で気持ちが変わって売却したくなった場合には、前述のように収益物件として低い査定額でしか売却ができないことになるので要注意です。

自分が所有しているマンションを貸す時には、今現在の住宅ローンの残額、そして将来的にどうしたいのかということ、それに伴うリスクなどを総合的に考えて判断したほうがいいでしょう。