家の買い替えの流れ

家族が増えたので、いま住んでいるマンションを売って一戸建てに買い替えたいが、「売却」と「購入」ではどちらを先に進めた方が良いのか。ローンはどうやって組めば良いのか。

自宅を売却して次の家に買い換える場合に、「いくらで売れるかわからないのに、次の家を買うことはできるのか」とか「次の家が決まらない状態で、売ることができるのか」という疑問が浮かんできます。それら「売却」と「購入」の手続きを、テクニックも交えながら詳しく説明していきます。

まず

「先にマンションを売却してから、買い替える家を探す」ケースです。手順を見てみましょう。

ここでの注意点は、買い替え先を探す期間が限られていることです。もし期間内に見つからなければ賃貸に仮住まいしなければなりません。ですから、前述のように早い段階で買い替え先探しをスタートする必要があるわけです。

さらに、買い替え先の購入契約直後に「購入資金住宅ローン」のローン審査を通過させておくことも必要となります。なお、マンションを売却した金額でマンションのローンが返済できない場合は、「買い替えローン」という制度が利用できます。

これは、買い替え先の住宅ローンにマンションの残りのローンを上乗せしてひとつのローンにまとめたものになります。事前に金融機関の承認を得ておく必要がありますが、このローンを使うことで、買い替え資金の調達がしやすくなります。

次に

「先に買い替え先の一戸建てを購入してから、マンションを売却する」ケースです。同様に手順からお話します。

  • 1.ネット媒体や業者などの情報からいくつか買い替え先をリストアップし、内覧や資金計画を行い、条件に合う物件の購入申込みと住宅ローンの仮審査を通過させておきます。この時のテクニックとして、買い替え先に関わった業者に、マンションの売却と買取の査定を依頼します。その業者で買取が難しい場合は、買取業者を探してもらうようにします。そして、査定してもらった売却予想額の最低価格か、業者買取金額で売れる前提で、ローン申込みをすることです。住宅ローンは申込金額から減額する分には問題ありません。増額する場合は再審査が必要となり、貴重な時間をロスすることになります。そのため、最低の価格で売れる前提としておくのです。もし最低価格よりも高く売れたらローンを減額すれば良いだけですから。
  • 2.買い替え先の購入契約を済ませ、同じタイミングで業者にマンションの売却活動を開始してもらいます。
  • 3.業者の販売活動の成果によりマンションの売却契約を済ませます。この時、前述と同様のテクニックで、マンションの引渡日と買い替え先の引渡日を同じ日に設定してもらいます。
  • 4.引渡日は前述同様で、当日の朝一番にマンションの引渡しと売却代金の受取り、その直後に買い替え先の購入代金の支払いを行います。
  • 5.午後から買い替え先に引越しを済ませ、買い換えが完了となります。
  • この場合の注意点は、売却を先行する時と同様にマンションの引渡しが問題となります。買い替え先の引渡しまでに売却を完了する必要があるため、最低価格に近い金額での売却も想定しておかなければなりません。

    また、購入の場合は自分が買うと言った時点で事が始まりますが、売却は買主探しから始まりますので、思ったより時間が掛かるとものと想定しておくべきです。もし、期間内に売却できなければ、買い替え先の代金支払い時期の方が先になってしまうため、一時的に自宅と買い替え先との二重のローンを抱えることになります。

    そのため、先に買い替え先を購入するのに適しているのは、じっくり腰を据えて早い時期から買い替え先の物件を探す方や、自宅のローンを払い終わった方となります。購入資金ローンや買い替えローンについては前述の通りです。

    確実に買い替えを進めるなら「買取り」という選択肢も

    「売却」と「購入」のどちらが先であっても、必ず引渡し時期の問題ぶつかります。そこで、前述の通り、相談した不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。これなら、引渡し時期と売却金額を確定できます。但し、金額は相場と比較して30~40%程度低くなることを覚悟しておかなければなりません。

    また、事前に業者と約束し、仲介で一定期間売却できなかった場合、業者が買い取るという手段を取ることもできます。